【澳洲買樓懶人包】港人澳洲置業流程、預算、注意事項一覽

澳洲以其宜居的環境、穩定的經濟與優質教育資源，成為港人海外置業的熱門目的地。無論是自住還是投資，澳洲樓都具備長期增值潛力，並能有效實現資產配置的多元化。

在澳洲買樓其實比你想像中簡單。當地完善的法律制度讓交易過程透明高效，且有專業人士協助處理每一環節，讓你輕鬆完成置業。此外，海外人士亦可申請按揭貸款，利率合理，手續便捷，租金收入更可用於抵銷月供，真正做到「以樓養樓」。

現時，眾多澳洲樓盤可供選擇，無論是悉尼和墨爾本的核心地段，還是布里斯本等地的高潛力物業，都能滿足不同置業者的需求。不僅如此，澳洲房產作為永久性資產，無需繳納遺產稅，並可世代傳承，成為家族財富增值的理想之選。而近年興起的 Airbnb 短租模式，更讓業主靈活掌控租賃策略，尤其在旅遊旺季，大幅提升租金回報。

無論是計劃自住還是投資，澳洲房地產市場都為港人提供了多樣化的機會。接下來，我們將為你詳細解析澳洲置業的流程、預算規劃及需要注意的事項，助你輕鬆實現海外置業夢想！

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想在澳洲買樓？這些準備和流程你一定要知道！

導讀：

一、澳洲樓的類型

在澳洲買樓之前，了解不同的房產類型是非常重要的一步。目前澳洲房產建築大致分為3類：House，Townhouse和Apartment。各有優勢，各領風騷。

1. 獨立屋/別墅（House）

House 是澳洲最典型的住宅類型，通常是一層或兩層的獨門獨院住房，擁有獨立的庭院和車庫。房主可以根據個人喜好進行翻新或重建，風格多樣化。

優勢：空間大，隱私性高，適合家庭居住。

注意：購買成本和持有成本較高，適合有較高預算的買家。

2. 聯排別墅（Townhouse）

Townhouse 是多棟連排的住宅類型，雖然院子和空間比 House 小，但通常擁有私人露台、花園等，居住感受接近 House。

優勢：價格相對較低，設計統一，維護成本較低。

適合人群：適合預算有限但又追求居住品質的買家。

3. 公寓（Apartment）

Apartment 是多層住宅樓，每層有多個單元。大部分公寓都有門禁系統，安全性較高，並且通常位於市中心或交通便利的地段。

優勢：價格相對較低，租金回報率高，適合投資。

適合人群：留學生、年輕移民，以及海外買家首選（公寓多為新房，符合海外買家政策）。

二、澳洲房地產市場的最新動態

隨著2025年初澳洲房地產市場持續演變，港人置業機遇處處。從各大城市房價走勢、租賃市場表現，到貸款利率調整，每個環節都牽動著投資決策。讓我們深入了解2025年初澳洲房地產市場的最新動態，助你掌握投資先機。

📊澳洲樓價走勢

最新數據顯示，儘管2025年1月澳洲全國房價較上月微跌0.03%，但與去年同期相比仍錄得4.3%的可觀升幅。各大城市表現各異，其中珀斯房市特別亮眼，年度升幅高達17.1%，成為投資者矚目的焦點。值得注意的是，鄉鎮地區房市表現出色，特別是西澳、南澳和昆士蘭等區域，分別錄得16.1%、12.5%和10.5%的年度增長，展現出強勁的發展潛力。

💰澳洲樓租金收益

租賃市場方面，雖然增長速度有所放緩，但仍維持穩健上升趨勢。2025年1月全國租金按年上漲4.4%，遠高於疫情前的平均水平。目前全國平均租金回報率達3.69%，對有意通過租金收入創造被動收入的投資者來說，仍具備相當的吸引力。

🏗️供需格局

儘管部分城市的房源略有增加，但整體住房供應仍然緊張，特別是在悉尼和墨尔本等主要城市。建築成本攀升加上勞動力短缺，導致2024年新房批准數量同比下降12%，預計這種供應緊張的情況在2025年將持續存在，為具有前瞻性的投資者創造機會。

📈 澳洲利率趨勢

市場普遍預期澳洲儲備銀行將於2025年下半年開始降息周期，預計將分三次下調利率，每次降幅為25個基點。這個利好消息無疑將為房地產市場注入新的動力，有助於提振買家信心並刺激市場活力。

三、澳洲買樓需要花費的費用

無論何時，「在澳洲買樓」都是一項重要的投資，涉及的事項繁多，包括各類稅費、手續費以及其他額外開支，常常讓人覺得眼花繚亂。

除了購房時的一次性成本，還需對房產的持有成本有清晰的預算。這些費用通常包括：FIRB（外國人置業費）、印花稅、律師費、房貸手續費、房屋保險、市政建設費、排污費、土地稅或物業管理費等。只有將這些成本考慮周全，才能更從容地進行置業規劃。以下是澳洲買樓的主要費用清單：

1. 海外人士置業費（FIRB）

對於海外人士來說，FIRB（Foreign Investment Review Board澳洲外國投資審查委員會）是在澳洲買樓時必須計算的一項成本。按照目前的規定，外國人（指還沒有取得澳洲永久居留權的人）要在澳洲買樓要獲得FIRB的批准，需要填寫一份住宅房地產申請表並支付申請費，費用金額取決於物業的價值。

海外人士在澳洲買樓可申請的住宅類房地產包括：新住房、二手住房（有限制）、再開發用途物業、期房和閑置住宅用地。

2. 印花稅（Stamp Duty）

澳洲各州政府都對購買房產徵收印花稅，但是對於想在澳洲買樓的海外買家來說，除北領地以外，其他州、領地還將收取印花稅附加費，以墨爾本為例，是8%。不過，相比新加坡和溫哥華對外國買家徵收20%的附加稅，澳洲買樓的外國印花稅附加費看起來並沒有那麼高。

此外，在澳洲購買土地別墅專案的買家還能省去在房屋建築部分的印花稅。

3. 律師費（Conveyancing Fees）

澳洲買樓，房產擁有權的合法轉讓，一般是由職業辦理不動產轉讓證書的律師來進行，個人是沒有辦法辦理的，因此律師費用也是一項不可避免的程序費用。在澳洲每一次買樓都需要律師參與。

4. 房產貸款機構費用（Mortgage Broker Fee）

一般來說，購買澳洲樓之前諮詢辦理貸款是不用付費的，但有可能會涉及到開戶費用和其他相關的手續費。客戶可根據自己的需求，多作一些具體利率和費用的比較，再選擇自己想要貸款的機構，房貸顧問同時也會給出相關的專業意見。

5. 房屋財產保險（Insurance）

為防止房屋內部有任何損傷，和房屋內部財產丟失，購買澳洲樓后，一般買家可考慮購買此保險以保證房屋內部的損壞得到保障，如果是公寓和一地多套的聯排別墅，物業管理一般會承擔房屋外部的保險的費用，業主無須支付。

6. 市容建設費用+排汙費+土地稅（Council Rate+Water Rate+Land Tax）

在澳洲購買house和townhouse等樓，一般會涉及市容建設費用、排汙費和土地稅這幾項費用，通常會每季度收取。一般來說，在澳洲買樓后，尤其是house，每年需要繳納市政費，根據政府不同會有所不同。排汙費一般由房東或代理仲介繳納給政府。土地稅則根據土地的評估價值不同，如果是海外人士，則有額外的稅率。

7. 物業管理費（Body Corperate）

在澳洲買樓要注意，一地三套及以上的聯排別墅和公寓都會收取物業管理費，但相應的，這兩類房產的土地稅、市政費等都比較低。澳洲樓的物業管理費根據社區或樓盤提供的公共設施種類而徵收，如果公共設施非常完善，包括健身房游泳池等，會收取費用相對較高。

8. 租賃仲介管理費（Property Management Fees）

通過租賃仲介打理物業，可以有效確保租金的收取和繳納各種房屋支出費用。即便房東身在海外，也免除買澳洲樓後的後顧之憂。一般長租的管理費在租金的5.5%到8.8%不等，仲介也會將支出的明細單給業主，減輕了在海外的業主的繁雜事物。

四、澳洲買樓的具體流程

在澳洲買樓之前，最關鍵的一步就是根據自身經濟能力，設定一個合理的購房預算。確定可承受的房價範圍後，才能更有針對性地挑選合適的房產。例如，你的財力是否適合購買悉尼或墨爾本的熱門樓盤？你的首期付款能支付多少？還需要向銀行貸款多少？當你明確了心理價位後，就可以按照以下流程，逐步完成購房計劃！

1. 挑選心水樓盤

在澳洲買樓之前，就要選擇好想要投資的城市，然後最好通過持有澳洲地產仲介拍照的仲介來挑選適合的樓盤購買。海外人士在購買澳洲樓時，一定要注意對仲介資質的篩選。如果你的仲介不具備澳洲賣樓資質，一旦出現糾紛，可以說兩國的法律都不會保護你。

2. 律師看合同

澳洲是一個法制極度健全的國家，買賣房產必須有律師參與。不過請注意，在澳洲買樓時律師只負責查驗合同，確認合法合規性等，並不對房屋價值發表意見，買方要承擔買樓澳洲的商業決定的風險。戶型圖、宣傳冊等假如不是合同的一部分（通常不是），則僅是作為參考意義，並不具備法律約束力。合同也通常不載明面積平米數，僅有產權圖例。

3. 申請海外人士購房許可（FIRB）

海外買家在澳洲買樓前需要向Foreign Investment Review Board（外國投資審查委員會，簡稱FIRB）遞交申請，申請必須為海外買家有意向購買的澳洲某個特定房產而進行。

海外買家必須在簽購房合同之前獲批FIRB，或者將合同簽署為Subject to FIRB，否則將被視作違反FIRB規定，從而被罰款甚至受到更嚴重的處罰。這個過程建議由買方律師協助完成。目前申請澳洲買樓FIRB的收費請以FIRB官方網站資訊為準。

4. 正式簽合同

在澳洲買樓，買賣雙方必須是買賣雙方在房屋購買合同上簽字后，才形成合同關係。對於現房（包括全新房與二手房），賣方通常要求所看即所買，按照這個房產的當前狀態來定價。一旦在交割前的最後檢查中買方發現一些設施和交換合同前的狀態不符，就需要提供相關證據。

5. 交付10%定金

買澳洲樓時，簽訂購房合同后，買方需要將合同價格的10%定金轉到仲介或者賣家律師的信託帳戶。維州慣例，期房合同交割時，買方並不以貸款、身份變化等為條件，延遲交割或拒絕交割。

6. 冷靜期

一般來說，決定在澳洲買樓后，買方簽署合同後有三個工作日的冷靜期，根據各州法律不同會有所變化。在冷靜期範圍內，買方可決定不買該房產但要損失合同價格的0.2%，但賣方不可以反悔不賣。如已交付10%定金，賣方則會退回買方合同價格的9.8%。之後，買賣雙方就被綁定必須履行合同，即買方必須要買，賣方必須要賣，除非另有特殊條款要滿足。

7. 辦理貸款

需要辦理貸款的買方需要注意，在澳洲買樓時，貸款是從房產交割后才開始支付。所以在交割前提前辦理好貸款申請便尤為重要。

對於現房買家，在您簽訂購買澳洲樓合同前便可找銀行或者貸款仲介申請貸款預批; 或者在簽訂合同后，即開始準備材料申請貸款。

8. 準備驗房

不管人在澳洲還是海外，后買澳洲樓在交割之前，買方需要和房產仲介預約做最後的檢查。如發現問題，可通知買方律師和賣方律師交涉解決問題。不按時交割賣方可以收取罰金和罰息（常見12%年息或更高）按日計收，額外發生的律師費（至少數百）等，逾期超過14天的，賣方有權終止合同，沒收定金，並起訴額外賠償額外損失（假如有的話）且不給房。

8. 成功交割

在交割當天，買方需要支付全部尾款，並且，澳洲澳洲買樓購房成本中的專案，還需要繳納包括印花稅，以及政府和水局、物業公司等第三方的費用，海外人士還需支付購買澳洲樓的額外的附加稅。之後買方便可領取鑰匙，房產則已成功交割！

五、澳洲買樓有哪些注意事項？

1、澳洲買樓需通過FIRB審核

FIRB（Foreign InvestmentReview Board）是澳洲專門負責外國人投資審核的機構，除了澳洲公民或擁有永久居留權的人之以外，所有人在澳洲投資都必須上網申請FIBR，獲得批准後才能夠購買澳洲樓。

2、購房者簽證限制澳洲買樓類型

在澳洲買樓將根據購買者擁有簽證類型，而有不同限制：

如果持有澳洲臨時簽證或過渡簽證：

若您持有連續居留12個月以上的臨時居民簽證，或是擁有正在申請永久簽證時所核發的過渡簽證。您可以購買一手樓或二手樓，但二手樓僅能作為自住用，不能放租。

如果持有澳洲短期簽證：

若您持有短期簽證，則需通過澳洲政府審核後，才能購買澳洲樓房，且僅限於一手樓，不能購買二手樓。

3、海外物業按揭注意事項

澳洲當地銀行提供外國人按揭服務，不過與多數國家一樣，對外國人申請按揭的審核條件較嚴苛，建議購房者聘請按揭顧問處理申請程序。外國人能借到的按揭成數為樓價7成，年利率約在6.5%~8%之間。

4、澳洲買樓需要繳納稅項及費用注意事項

澳洲買樓要繳的稅項與購買澳洲樓宇費用包含以下5種：

印花稅：稅率在不同州而有所不同，皆由買方承擔
外國人印花稅：澳洲部分州設有外國人印花稅
土地稅：依各州稅率而定
土地附加稅：部分州針對外國人收取額外的土地稅
外國投資審核費：依照物業類型與賣出價格，收取買方投資審核費

5、澳洲買樓後物業估值、維護和出租注意事項

投資者在澳洲買樓後，物業估值、維護和出租是關乎長期投資回報的重要環節。尋找和透過專業澳洲房產人士的協助和澳洲當地樓市市場瞭解和和建議，可以幫助澳洲樓投資人士制定全面的物業管理策略。

六、澳洲買樓最忌諱什麼？

1、不徵求專業人士意見

在進行澳洲買樓前，過於自信而不尋求專業人士的意見是一個常見的陷阱。由於每個國家購房法律條例規定不同，很多投資者很大可能低估了澳洲特殊的法律體系和買樓程序。為了避免陷入這個澳洲買樓陷阱，投資者應主動尋求專業的澳洲法律、澳洲稅務和澳洲房地產顧問的建議，確保澳洲買樓的投資計劃合法且風險可控。

2、以“一勞永逸”態度對待投資物業

以“一勞永逸”態度對待投資澳洲物業是另一個值得注意的陷阱。有些投資者可能期望通過一次性的投資便能永久獲利，而忽視了澳洲物業管理和澳洲樓市波動的變數。實際上，投資澳洲物業一樣需要長期的經營和管理，及時調整策略，以應對市場的變化。澳洲買樓投資者應保持理性，不被“一勞永逸”的想法迷惑，而是採取積極有效的管理方式，追求長期穩定回報。